烂尾楼是对未完成开发的楼盘的俗称,官方的称呼是问题楼盘,也许是烂尾比较形象吧,大家也就约定俗成,统称为烂尾楼。烂尾楼有个别的,市场再好都有可能出现,开发商操盘不当、资金链断裂、产权纠纷等等都有可能导致烂尾;但是,当一个城市的烂尾楼盘占在建在售楼盘总量的10%以上时,市场发出的信号就是:房地产泡沫破灭了。
由于特定的时代属性,我们对2009年发生在中国主要城市的楼盘烂尾现象,有一个特殊的称呼,不叫房地产泡沫破灭,而叫高房价崩盘。一般来说,房地产泡沫破灭有一个显著的特征,那就是伴随着房价狂跌而导致楼盘烂尾,因为房价狂跌,导致市场对土地价值和房产价值的向下重估,使未完成开发的楼盘失去剩余价值,资金来源枯竭,开发商被迫放弃继续开发,这种特征一般称作房地产泡沫破灭。当然,同时出现的市场特征还有银行倒闭、大量个人房贷断供等等。
而2009年出现的楼盘烂尾,并不是在房价狂跌的情况下发生,国家发改委的数据显示,2009年元月房价同比下降仅为0.6%,只是小幅下跌。尽管中国城市很多,各地市场表现不一样,但下降最多的深圳,也才刚刚过两位数,有的城市房价还在上涨,再加上银行没有倒闭的迹象,个人断供也没有超出可控的范围,这种特征用房地产泡沫破灭就很难说得通,因此,我们把它叫做高房价崩盘。
房地产泡沫没有破灭,但是高房价正在崩盘,这种经济现象只有在中国才会发生,从侧面反映出中国经济和社会转型时期,所引发的剧烈震荡。从目前情况看,烂尾楼的高发地区,主要是2006年、2007年炒地炒楼疯狂的地区,只要不是疯狂的争做地王,只要不是大规模的贿赂贪官,在目前这种同比下降幅度如此之小的情况下,烂尾现象一般是不太可能发生的。可偏偏就发生了,并且正在越演越烈。
从已经报道出来的情况看,最早的是去年11月报道的是万科深圳坪山项目,一期卖了大部,二期停工。万科后来出面澄清说,是缓建,而不是烂尾。但知情人士透露,这块地也是万科在2007年高价拿的地,现在周边地价房价都开始下跌,万科如果此时卖二期,无疑会出现巨额亏损。这个理由,是的万科将此项目暂时停工。好在万科是房地产龙头,公司回旋余地很大,不会因为这一个项目而影响公司业绩,即使亏损万科也亏得起。
不久前,央视报道,号称亚洲体量最大的单体住宅建筑,北京世纪星城早已过了交楼时间,但是,建筑工地已经停工9个月,尽管开发商解释不差钱,但是,央视拍下的现场情景给人的感觉过于凄凉,外立面没有完,脚手架已经不见了,售楼处空无一人,问题究竟是出在资金链断裂还是这个楼盘已经没有销售前景,外人不得而知。从市场层面反应,如果这块地价格过高,很有可能因市场变化已经失去了继续开发的价值。
这种情况将在2009年年中开始向全国70个大中城市蔓延,很多种小开发商开发的楼盘已经面临这种窘境,继续开发吧,毫无价值;不去开发吧,或许还能减少一些损失;放一段时间再看,或许还能出现转机。可是,越往后,新推出的楼盘成本更低,售价不可能更高,也就是说未来的房价预期,在全球不动产的整体向下估值下,那些高地价、高建安成本、高运营成本的正在开发的楼盘,其实只有一个出路,那就是烂尾,这也可能是为前期炒地炒楼所付出的最大代价。
如果不想烂尾,那就是伙同地方政府把整个城市的房价抬高,抬高到前期拿地成本可以承受的水平,然后,再要求购房退税、购房财政补贴、购房入户等等办法,在抬高房价的同时降低成本,才有可能避免烂尾的大规模发生。但这样做有一个更可怕的后果,那就是所有政府行为是有时限的,比方说2009年底以前购房才能退税,才能享受购房补贴,那么,2010年不可能继续无休止的采取政府补贴的形式,而一旦终止政府补贴,房价将会巨幅下挫,由此导致的烂尾楼也就更多,只不过时间往后推了一年。
还有一个办法,就是宣布破产。破产后,再由法院进行拍卖,再重新启动烂尾项目,这叫置之死地而后生,或许这是解决烂尾楼问题的最合理的办法。
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